Comprendre les contrats de location de biens immobiliers commerciaux

Lorsque vous énumérer un bien à vendre ou à louer, vous devez comprendre le type de bail dont vous avez affaire. Il existe des différences définitives dans les baux à tous les niveaux et, par conséquent, un bail doit être lu complètement avant de procéder.

Les baux sont la base de la performance de la propriété. Les meilleurs vendeurs comprennent le processus de location et la valeur élevée qu'il apporte à la vente future. Un bon bail peut augmenter un prix de vente lorsque le moment est venu.

Comme mentionné, il existe de nombreux types de baux différents, mais il existe des règles et des éléments de base communs qui vous permettront de comprendre le bail ou le potentiel Bail que vous pouvez postuler à une propriété. Il s'agit de l'interprétation du document de bail et cela signifie que vous devez lire le document.

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Après de nombreuses années de travail dans l'industrie, j'ai Les meilleures personnes ont jeté les bases du succès autour du processus de location. Cela signifie qu'ils se sont dotés de compétences et de connaissances d'investissement en louant des biens pendant quelques années. Voyons maintenant comment vous pouvez parcourir ce chemin de développement de compétences en matière de crédit-bail.

Plus vous négociez et plus vous permettez d'interpréter un bail, plus vous êtes professionnel et vous apparaissez à la population qui Vous travaillez ou utilisez.

Vous pouvez et devez ajouter une valeur stratégique dans le client dans chaque bail que vous négociez. Un bail n'est pas seulement un document permettant au locataire d'occuper des locaux; C'est un flux de trésorerie tactique qui peut attirer ou nuire à la propriété.

La façon dont les baux fonctionnent pour l'investisseur immobilier aura une incidence solide sur la propriété et son rendement pour la durée du bail. Lorsque vous travaillez avec des locataires ou des acheteurs pour la propriété, le type de bail qui s'applique aura également un impact sur les négociations. Regardons les principaux types de crédit-bail et développez-nous sur certains des problèmes les plus pertinents pour vous.

Contrat brut:

Sous un bail brut, le locataire paie un loyer complet Cela inclut une composante pour les dépenses et le propriétaire du bâtiment paiera tous les coûts d'exploitation du bâtiment (également appelés frais). Cela signifie que le bail lui-même aura des dispositions relatives à l'examen des loyers qui augmentent le loyer brut seulement.

Dans un bail de ce type, le propriétaire doit savoir qu'ils peuvent maintenir les dépenses de construction à des niveaux prévisibles au cours du contrat Le propriétaire assume tout le risque de payer les dépenses. Il faut s'attendre à ce que les niveaux d'échelonnement du renchérissement des loyers couvrent ou dépassent l'escalade du niveau des dépenses au cours des années futures, sinon le propriétaire perdra de l'argent.

Les baux bruts sont courants dans les immeubles de détail et bureaux. Votre choix dans l'utilisation de ce type de location et de location devrait être équilibré par rapport aux niveaux prévus des coûts de sortie et des changements futurs pour la propriété en question.

Évidemment, un bâtiment ancien aura des escalades régulières dans des dépenses supérieures à celles d'un bâtiment qui est plus jeune. Au fur et à mesure que le bâtiment vieillit et se détériore, la méthode du bail brut devient moins attrayante et plus risquée pour le propriétaire.

Contrat semi-brut:

Dans ce type de bail, le locateur Établit initialement un loyer brut qui est payé par le locataire et est revu au cours de la durée du bail, mais le propriétaire reçoit également de l'argent ordinaire pour les dépenses qui augmentent dans le cadre d'un calcul spécifique. C'est ainsi que cela se fait:

Le propriétaire récupère spécifiquement l'escalade des dépenses au-dessus d'une année de référence désignée. Cette année de base est sélectionnée au début du bail et est habituellement la dernière année de démarrage reconciliée avant le début du bail, qui est habituellement l'exercice précédent au début du bail (car elle est entièrement réconciliée et connue sous le nom de valeur définie) .

À mesure que le nouveau bail semi-brut passe à travers son terme, le locataire doit payer l'escalade des dépenses au-dessus de l'année de référence proposée. Par exemple, si, dans un bail, l'année de référence pour fins de sortie a été fixée à l'exercice financier 08/09 et que le niveau connu des dépenses pour cette année était de 85 m2 par an, puis à l'exercice financier 09/10 lorsque les sorties augmentent à 97 $ M2, le locataire devra payer des frais de 12 m2pa. Au fur et à mesure que le bail vieillit et au cours de l'exercice financier 12/13, les dépenses pourraient être de 108 M $ et, dans ce cas, le locataire devra payer 23 M $.

Dans ce type de bail, l'année de référence est fixée et L'écart entre les déboursements augmentera considérablement à mesure que le bail vieillira. Ce type de bail est bon pour le propriétaire avec des propriétés plus jeunes, dans la mesure où il protège le propriétaire contre l'escalade des sorties au-dessus de l'année de base, tout en permettant encore au locateur d'utiliser un loyer brut comme fondement pour le loyer et la collecte.

Il est fréquent que ce type de bail pour l'année de base des dépenses soit mis à jour au moment de toute révision du loyer du marché pendant le bail. Les examens de marché dans ce type de bail seraient entrepris si le bail était long (plus de 3 ans) et donc l'évaluation du loyer du marché se produirait dire tous les 3 ou 4 ans.

Il n'est pas nécessaire de faire un loyer de marché Réviser à un moment donné dans un bail, car la question est négociable au début du bail, mais soyez conscient du fait de rétablir la base pour les dépenses et l'impact qu'elle aura sur le propriétaire.

En plus Interprétation de ce type de bail, vous devriez regarder le type de dépenses qui sont récupérées dans le calcul. Il n'est pas inhabituel que les «locataires locataires», comme le gouvernement ou les grandes entreprises, désignent le type de dépenses auxquelles s'appliqueront les escalades de l'année de référence.

Naturellement, il est préférable pour le locateur de récupérer l'escalade dans Toutes les dépenses dans un bâtiment au-dessus de l'année de base, cependant, le gouvernement et les locataires d'entreprises sont bien connus pour limiter le calcul des tarifs et l'augmentation des taxes.

Il est clair qu'un bail est un produit d'une négociation, mais vous devez comprendre Ce qui peut être fait et ensuite obtenir le meilleur contrat de location possible pour votre client.

Marchés nets:

Le terme bail net est d'abord générique; Par conséquent, vous devez savoir qu'il existe 3 types de baux nets dans la catégorie. Regardons-les.

Location nette: Dans ce bail, le locataire paie une partie ou la totalité des tarifs et taxes pour la propriété ou les locaux.

Bail Net-Net: Dans ce bail, Le locataire paie les taux et les taxes tels qu'ils sont proposés dans la méthode du «bail net», mais ils paient également les primes d'assurance pour les biens et les locaux.

Marché Net-Net: Dans ce bail, le locataire paiera Les tarifs et les taxes, l'assurance des locaux, et ils paieront également pour les frais de réparation et d'entretien associés aux locaux.

Alors, quel type de location est le meilleur pour le propriétaire? Dans la plupart des cas, Net-Net-Net Lease est le chemin à parcourir, mais il appartient à si le locataire accepte et signe ce type de bail.

En tant que point de négociation, il serait judicieux de Tout bail net ou un bail Net-Net pour avoir un loyer de démarrage plus élevé pour le propriétaire et de meilleures dispositions pour l'évaluation des loyers qui compensent le recouvrement des dépenses inférieures pour le propriétaire.

Les baux net-Net-Net sont courants sur les propriétés Qui sont entièrement occupés par un locataire. La méthode de la structure de bail est répandue dans la propriété industrielle et la propriété de bureau.

Contrat en pourcentage:

Ce type de bail est plus fréquent dans la propriété de détail que le calcul Le loyer est lié aux chiffres d'affaires du locataire. Dans la plupart des baux de ce type, le locataire paie d'abord un loyer de base fixe qui est adapté à une méthode d'évaluation des loyers, puis le locataire paie également un loyer supplémentaire calculé à partir de son chiffre d'affaires ou de ses ventes. Comme le locataire améliore sa négociation, le loyer augmente.

Une partie essentielle de cette structure de bail est d'obliger le locataire à vous fournir des chiffres de chiffre d'affaires vérifiés précis et réguliers. Le bail doit soutenir et faire respecter le processus d'audit pour le locateur. Les chiffres de chiffre d'affaires mensuels sont le meilleur moyen d'y parvenir, le locataire fournissant les chiffres vérifiés au locateur par le 7ème du mois prochain. Le propriétaire charge alors le loyer du chiffre d'affaires au locataire en fonction des chiffres vérifiés.

Ce type de bail est également observé dans de nouveaux centres commerciaux, car les nouveaux locataires stabilisent les niveaux de coutumes et de ventes, dans les supermarchés pour les mêmes raisons, Et dans les hôtels ou les motels. La stratégie de base avec le loyer du chiffre d'affaires est de donner au locateur des flux de trésorerie provenant de l'établissement d'un loyer de base dès le début du bail, puis de collecter des loyers supplémentaires alors que la propriété devient plus efficace pour générer des ventes et des clients.

Écrivez-le

Dans tous les baux, le recouvrement des loyers et des sorties doit être clairement établi pour éviter le débat et le désaccord avec le locataire. Comme vous pouvez le voir maintenant, le choix du type de bail que vous devez utiliser sur une propriété aura un impact significatif sur l'avenir du propriétaire. Cela aura également un impact sur toute situation de vente.

Il est bon de savoir ce qui se passe dans le marché concernant les types de location et de location afin que vous louez des offres similaires ou supérieures à celles du reste du marché. La bonne structure de bail, le document et le loyer aideront à vendre des biens à de meilleurs prix.

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